Schrijf je in op onze nieuwsbrief en ontdek als eerste ons nieuwste aanbod.
De vastgoedwereld beweegt opnieuw. De mogelijkheid tot huurindexatie wordt beperkt voor energieverslindende huurwoningen. Deze maatregel ging op 1 oktober 2022 in.
Een spoeddecreet was er nodig om de bevriezing van de huurindexering voor slecht geïsoleerde woningen onmiddellijk te laten ingaan. De regeling is geldig voor alle woninghuurcontracten, afgesloten zowel vóór als vanaf 1 januari 2019. De regeling geldt niet voor studentencontracten. Het EPC-label van jouw verhuurwoning bepaalt indien de huurprijs kan geïndexeerd worden of niet. “Verhuurders zijn sinds 2009 verplicht een EPC-label te hebben. Als er geen EPC is, mag er niet geïndexeerd worden", aldus Vlaams Minister van Wonen Matthias Diependaele (NV-A).
Deze maatregel is één van de maatregelen in het recent onderhandelde Vlaamse begrotingsakkoord om de energiecrisis te tackelen. De maatregel is bedoeld om huurders te ondersteunen tijdens de energiecrisis. Door de hoge inflatie dreigen zij geconfronteerd te worden met hoge prijsstijgingen. Als zij ook nog eens wonen in een slecht geïsoleerd huis met een hoge energiefactuur, worden ze dubbel getroffen.
Beknopt uitgelegd zullen de prijzen van huurwoningen met een niet-energiezuinig EPC-label van E en F een jaar lang niet geïndexeerd mogen worden. Voor woningen met een label D mogen verhuurders nog de helft van de gezondheidsindex doorrekenen. Voor labels A, B en C geldt geen beperking.
Verhuurders mogen de huurprijs van hun woning in principe jaarlijks indexeren. Dat gebeurt in de maand waarop het contract startte. De indexatie mag niet hoger uitkomen dan de gezondheidsindex, dat is de Belgische consumptieprijsindex gezuiverd voor alcohol, tabak, benzine en diesel. Eind september kwam de toename van de gezondheidsindex uit op 11,2 procent (jaar op jaar).
Door het snelle schakelen van de Vlaamse Regering rijzen er heel wat praktische vragen op. We lijsten hier al enkele veel gestelde antwoorden op.
“
Als er geen EPC is, dan mag er niet geïndexeerd worden.
1. De termijn
De maatregel start op 1 oktober en duurt 12 maanden. Volgens het kabinet van Vlaams Minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) is de indexstop ook éénmalig. Dit betekent dat elke verhuurder hoogstens 1 indexering zal mislopen.
2. Ik heb geen EPC-label
Als je geen EPC-label hebt, kan je de huurprijs niet indexeren. Wie er nog geen heeft, zal zich dus eerst in regel moeten stellen. Maar er gelden ook vrijstellingen. Verhuurders die zonder enige vorm van publiciteit verhuren (bijvoorbeeld aan familie of vrienden), moeten geen label hebben. Ook verhuurders die al van vóór 2009 aan dezelfde huurder verhuren, moeten zo’n label niet aanvragen. ‘Toch zullen ook deze verhuurders een label moeten hebben als ze willen indexeren’, luidt het op het kabinet van Diependaele.
Aandachtspunt is wel dat de verhuurder dan niet kan teruggaan in de tijd. Normaliter is in het woninghuurrecht voorzien dat een verzoek tot indexering maximaal drie maanden kan teruggaan. Die regel is nu niet langer van toepassing. Een verzoek tot indexering vanwege de verhuurder kan niet teruggaan in de tijd, aangezien voorafgaand aan het voorleggen van een EPC met een voldoende goede score een verbod tot indexatie gold.
3. Alsnog indexeren na het verkrijgen van een label
Wie zijn woning renoveert tot minstens D of een label aanvraagt en krijgt, kan op dat moment toch indexeren. ‘Als het EPC-label verbetert tot minstens D, of als een EPC-label (minstens D) verkregen wordt, dan kan de verhuurder overgaan tot indexatie, conform de standaard indexatieformule van die maand. Men is daarvoor niet aan een bepaalde timing gebonden. Het kan dus ook na de verjaardatum van het contract’, luidt het op het kabinet Diependaele. Let wel: voor de indexering mag niet teruggegaan worden in de tijd.
4. Ik heb een EPC van voor 1 januari 2019
Dan mag de omrekening worden gemaakt naar een label op basis van het EPC-kengetal, uitgedrukt in kWh/m².
- Indexering aan 100% bij energiescores tot en met 300 kWh/m²;
- Indexering aan 50% voor energiescores tussen 301 kWh/m² en 400 kWh/m²;
- Geen indexering voor energiescores hoger dan 400 kWh/m².•
Indien er tussentijds werken zijn uitgevoerd aan de woning zal het immers ten gunste van de verhuurder zijn om een nieuw EPC aan te vragen, daar de verwachting kan zijn dat de energiescore lager zal liggen.
Een EPC heeft sowieso een maximale geldigheidsduur van 10 jaar. EPC uitgereikt voor 1 oktober 2012 zijn dus sowieso reeds ‘verlopen’. Alleen nog geldige EPC’s komen in aanmerking.
“
Verhuurders die de huurprijs niet mogen indexeren worden niet vrijgesteld van de indexering van het kadastraal inkomen.
5. Het indexbedrag berekenen bij label D
De indexering bij label D is beperkt tot 50%. Maar, hoe bereken je de nieuwe huurprijs correct? En vooral: vertrek je daarbij van de huidige of van de initiële huurprijs?
De indexformule om toe te passen bij label vanaf 01/10/2022 tot en met 30/09/2023 is (huidige huurprijs + volledig geïndexeerde huurprijs) / 2.
Onder de huidige huurprijs moet je verstaan: de huurprijs die werd betaald voor indexatie (in september 2022).
6. Wat bij een verhuurd beschermd monument
Voor dat type panden is het vaak moeilijker en kostenintensiever om de energieprestatie te verbeteren. Maar er zijn geen uitzonderingen of afwijkingen voor beschermde monumenten. Dezelfde regels zijn van toepassing.
7. De gevolgen voor de onroerende voorheffing
Eigenaars van een woning betalen jaarlijks onroerende voorheffing die gebaseerd is op het kadastraal inkomen. Dat inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd. Verhuurders die de huurprijs niet mogen indexeren worden niet vrijgesteld van de indexering van het kadastraal inkomen.
Onthoud dat wat betreft de onroerende voorheffing, er ook vrijstellingen en kortingen bestaan indien woningen aan bepaalde energetische normen voldoen. Verhuurders hebben er dus belang bij om deze normen te behalen.
8. De controle van deze maatregel
Er zal vanuit de overheid wel toegezien worden op de naleving, maar de controle zal vooral van de huurder moeten komen. ‘Als de verhuurder ten onrechte indexeert, is een huurder niet verplicht dit te betalen. De huurder mag de vorige huurprijs blijven betalen. Als de verhuurder voet bij stuk houdt, moet hij naar de vrederechter gaan. Die zal vaststellen dat de verhuurder onterecht een te hoge huurprijs vraagt. De huurder kan, voorafgaand aan een eventuele betwisting bij de vrederechter, ook ondersteuning zoeken bij de huurdersbonden’, zegt Diependaele.