Schrijf je in op onze nieuwsbrief en ontdek als eerste ons nieuwste aanbod.
Nadat de indexering van de huurprijzen voor de meest energieverslindende huurwoningen bevroren was, kunnen deze vanaf 1 oktober 2023 opnieuw geïndexeerd worden. Mits het toepassen van een correctiefactor. Een overzicht.
Op 1 oktober 2022 besliste minister Diependaele (NV-A) dat het EPC- label van jouw verhuurwoning bepaalde indien de huurprijs kon geïndexeerd worden of niet. Dit betekende dat de prijzen van huurwoningen met geen of een niet-energiezuinig EPC- label van E en F een jaar lang niet geïndexeerd mochten worden. Voor woningen met een label D konden verhuurders nog de helft van de gezondheidsindex doorrekenen. Voor labels A, B en C gold geen beperking.
De maatregel was bedoeld om huurders te ondersteunen tijdens de energiecrisis. Door de hoge inflatie dreigden ze geconfronteerd te worden met hoge prijsstijgingen. Als zij ook nog eens wonen in een slecht geïsoleerd huis met een hoge energiefactuur, werden ze dubbel getroffen.
Verhuurders mogen de huurprijs van hun woning in principe jaarlijks indexeren. Dat gebeurt ten vroegste de dag waarop het contract startte. De indexatie mag niet hoger uitkomen dan de gezondheidsindex, dat is de Belgische consumptieprijsindex gezuiverd voor alcohol, tabak, benzine en diesel. En dit volgens een vaste formule bepaald in het Vlaams Woninghuurdecreet (basishuurprijs x nieuw indexcijfer/ aanvangsindexcijfer).
Opnieuw indexeren vanaf 1 oktober 2023
Vanaf 1 oktober 2023 mogen verhuurders van een woning zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw de huurprijs indexeren. Ditmaal met een aangepaste formule waarbij je een correctiefactor toepast. Zo krijgen huurders na 1 jaar niet ineens een zeer hoge huurprijs. Als jouw woning viel onder de bevriezing van de huurindexatie, dan dien je ook de correctiefactor toe te passen. Er zijn drie kenmerken waaraan de verhuurwoning moet beantwoorden. We sommen deze even op.
De woning wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats op de private markt of via een woonmaatschappij (vroeger sociaal verhuurkantoor). De indexering met aangepaste formule geldt dus niet voor sociale woningen of studentenhuurovereenkomsten. Verder moet het huurcontract in werking getreden zijn vóór 1 oktober 2022 volgens de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet. Tot slot is het EPC-label van de woning D, E of F of de woning heeft geen EPC-label.
Als de verhuurwoning voldoet aan de drie kenmerken, dan wordt de standaardindexatieformule (zie eerder vermeld) vermenigvuldigd met een correctiefactor. Er zijn verschillende correctiefactoren. Welke correctiefactor je moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract.
Voor het indexeren van de huurprijs van huurwoningen met EPC-label D, E of F of zonder EPC-label, ziet de formule voor de huurprijsindexering als volgt uit:
[ basishuurprijs x (nieuwe indexcijfer / aanvangsindexcijfer) ] x correctiefactor
In de regelgeving is een formule voor de correctiefactor voorzien (de decretale correctiefactor). Daarnaast voorzien wij een vereenvoudigde correctiefactor die hetzelfde resultaat geeft. U kunt dus uw berekeningswijze kiezen.
Vieren van de verjaardag
Er wordt telkens gesproken over de verjaardatum of verjaardag van het huurcontract. Op deze datum kan je ten vroegste de huurprijs indexeren. Verder bepaalt deze datum welke correctiefactor je mag toepassen. Wat houdt dit precies in? De verjaardag van het huurcontract komt overeen met de datum waarop het huurcontract in werking getreden is. Stel dat je het woninghuurcontract op 22 februari 2019 sloot. Het huurcontract startte op 1 maart 2019. De laatste datum geldt als de dag waarop het huurcontract in werking trad en de huurder de verhuurwoning kon aanwenden. De verjaardag van het huurcontract zal telkens op 1 maart vallen.
Huurwoningen met een EPC-label D
De huurovereenkomst verjaart vanaf 1 januari 2023 tot en met 30 september 2023:
De formule voor de correctiefactor:
- de decretale correctiefactor: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2023/indexcijfer 2022-1)]
- de vereenvoudigde correctiefactor: 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023)
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Een voorbeeld:
Je sloot het woninghuurcontract op 15 februari 2019. Het huurcontract startte op 1 maart 2019 met een basishuurprijs van 750,00 euro. Belangrijk: uw huurcontract valt in dit voorbeeld onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Daarbij is de aanvangsindex die van de maand vooraf aan de start van de huurovereenkomst. Dit is dus februari 2019.
- De gezondheidsindex voor februari 2019 bedraagt 108,78 ( = aanvangsindexcijfer)
- De gezondheidsindex voor februari 2022 bedraagt 118,74.
- De gezondheidsindex voor februari 2023 bedraagt 126,86.
Stap 1: de huurprijsindexatie
- basishuurprijs x (index feb 2023/index feb 2019) x correctiefactor
- 750 x (126,86/108,78) x correctiefactor
- 874,66 x correctiefactor
Stap 2: de correctiefactor
- 874,66 x vereenvoudigde correctiefactor
- 874,66 x 50% x ((index feb 2022 + index feb 2023) / index feb 2023 )
- 874,66 x 50% x ((118,74 + 126,86) / 126,86 )
- 846,67
Conclusie: vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 846,67 euro.
De eerstvolgende gelegenheid waarop de verhuurder (nuttig) kan indexeren is de verjaardatum van de huurovereenkomst, met name 1 maart 2024. Ook dan moet de correctiefactor toegepast worden. De formule is dan: basishuurprijs x (index feb 2024/index feb 2019) x correctiefactor. De correctiefactor blijft dezelfde: 0,96804. Als we veronderstellen dat de gezondheidsindex voor februari 2024 130 is, dan zal de eisbare huurprijs vanaf dat moment 867,66 euro bedragen (= 896,30 x 0,96804).
De huurovereenkomst verjaarde vanaf 1 oktober 2022 tot en met 31 december 2022
In het algemeen blijft de berekeningswijze van de nieuwe huurprijs gelijk aan het bovenstaande. Enkel de formule van de (vereenvoudigde) correctiefactor wijzigt wat:
50% x [ (index 2021 + index 2022) / index 2022]
Huurwoningen zonder EPC of met label E of F
De berekeningswijze voor de nieuwe huurprijs van woningen zonder EPC of met een label E of F blijft nagenoeg dezelfde zoals bij huurwoningen met label D. Het kleine verschil zit hem wederom in het berekenen van de correctiefactor.
De huurovereenkomst verjaart vanaf 1 januari 2023 tot en met 30 september 2023
de correctiefactor: indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023
De huurovereenkomst verjaarde vanaf 1 oktober 2022 tot en met 31 december 2022
de correctiefactor: indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022
Nog een klein voorbeeldje om alles helder te brengen:
Je sloot een woninghuurcontract op 15 september 2019. Het huurcontract op 1 oktober 2019 met een basishuurprijs van 750,00 euro. Belangrijk: uw huurcontract valt in dit voorbeeld onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Daarbij is de aanvangsindex die van de maand vooraf aan de start van de huurovereenkomst. Dit is dus september 2019.
- De gezondheidsindex voor september 2019 bedraagt 108,58 ( = aanvangsindexcijfer)
- De gezondheidsindex voor september 2021 bedraagt 112,29
- De gezondheidsindex voor september 2022 bedraagt 124,92
- We ramen dat de gezondheidsindex voor september 2023 5,04 punten hoger zal liggen, hetzij 129,96
Stap 1: de huurprijsindexatie
- basishuurprijs x (index sep 2023/index sep 2019) x correctiefactor
- 750 x (129,96/108,58) x correctiefactor
- 897,68 x correctiefactor
Stap 2: de correctiefactor
- 897,68 x correctiefactor
- 897,68 x (indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022)
- 897,68 x (112,29/124,92)
- 806,92
Conclusie: vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de eisbare huurprijs 806,92 euro.
Een verbeterd EPC-label
Heeft de huurwoning na 1 oktober 2023 een beter EPC-label? Dan hangt het van het label af of je een andere correctiefactor of zelfs helemaal geen correctiefactor moet toepassen bij de indexering. Een volledige indexatie op de huurprijs zonder correctiefactoren mag alleen als de woning een EPC-label A+, A, B of C heeft.
Als verhuurder mag je geen 3 maanden teruggaan in de tijd, als er op dat moment geen gunstig EPC-label was. Was er bijvoorbeeld op 1 oktober 2023 een EPC-label E, maar behaalt de woning op 1 februari 2024 een EPC-label C? Dan mag je pas vanaf 1 februari 2024 weer indexeren zonder correctiefactor. Je mag de volledig, geïndexeerde huurprijs niet voor de 3 maanden vooraf vragen, want toen was er nog geen EPC-label C. Vraag je pas op 1 mei 2024 aan de huurder om de geïndexeerde huurprijs te betalen? Dan kan je wel teruggaan tot 1 februari 2024, omdat er vanaf die dag een gunstig EPC voorligt.