Je bent in het bezit van een woning die niet meteen instapklaar kan genoemd worden, één of meerdere bovengenoemde kenmerken toont en waarbij een verkoop zich aandient, dan zijn er enkele aandachtspunten door te nemen. Er zijn verplichte documenten en attesten door jou als eigenaar te voorzien. Dat hoort namelijk bij het leveringsplicht. Ik som deze even op:

• stedenbouwkundige en milieu-inlichting-en;
• het epc-attest: ook bij de verkoop van een woning die wordt gesloopt en heropgebouwd moet er een energieprestatiecertificaat zijn;
• de elektrische keuring: bij een af te breken woning kan dit nutteloos lijken. Vandaar kan je met de koper overeenkomen dat een keuringsonderzoek overbodig en nutteloos is en dit laten opnemen in de verkoopovereenkomst. De koper moet na de authentieke akte de Algemene Directie Energie schriftelijk op de hoogte brengen van de afbraak van het gebouw of van de volledige renovatie van de elektrische installatie. De Algemene Directie Energie zal de koper uitnodigen om de nieuwe elektrische installatie te keuren van zodra deze in gebruik wordt genomen.
• het asbestattest: een asbestattest is verplicht voor elke verkoop van een onroerend goed dat is gebouwd voor 2001. Indien er een gebouw overgedragen wordt met het oog op sloop of renovatie, kan de gecertificeerde asbestdeskundige toch een destructieve inventarisatie uitvoeren voor de opmaak van een asbestattest, waarmee die tegelijk ook de inventaris voor sloop of renovatie maakt.
• het bodemattest: een bodemattest is nodig bij elke overdracht van een bebouwd en onbebouwd perceel.

Laat je jou begeleiden door egen bij de verkoop van jouw te slopen woning, dan zijn deze attesten inbegrepen in ons ereloon.

Goed nieuws! Het slopen en heropbouwen van een woning geldt aan het verlaagd btw-tarief van 6%. In de strikte regel wordt de sloop en heropbouw als nieuwbouw beschouwd, waarbij dus het btw-tarief van 21% vigeert. De overheid heeft de ambitie die claimt dat tegen 2050 alle woningen een energielabel A moeten hebben, wat staat voor een epc-score van maximaal 100 kWh/m² of een E-peil van hoogstens E60. Om dit te verwezenlijken wordt in 32 steden – in Vlaanderen zijn dit Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas – het verlaagd tarief toegepast. Van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023 is het verlaagde btw-tarief van 6% uitgebreid tot heel het Belgische grondgebied. Na 1 januari 2024 zullen alleen particuliere bouwheren nog 6% betalen (ook buiten de 32 centrumgebieden). Voor hen wordt het verlaagd btw-tarief permanent (met de huidige voorwaarden: enige eigen woning, max. 200m² oppervlakte, etc.). Wie daarentegen een heropgebouwde woning koopt van een ontwikkelaar betaalt vanaf 1 januari 21%.

Het scheelt een serieuze slok op de borrel als we de rekenoefening maken. Hieronder maakte ik een simulatie waarbij een af te breken woning van zo’n 150 m² op een perceel van 500 m² wordt vervangen door een woning van dezelfde grootte. Deze berekening wordt vergeleken met het bouwen van een nieuwbouwwoning van 150 m² op een perceel van 500 m².

Naast het btw-tarief, kan er ook een groot verschil opgemerkt worden bij de registratierechten. Een bouwgrond is steeds belast aan het standaardtarief van 12 procent. Een woning die wordt aangekocht om een ingrijpende energetische renovatie of een sloop-herbouw aan te gaan, kan worden aangekocht aan het verlaagd registratietarief van 1%, mits je voldoet aan alle voorwaarden van het verlaagde 3%-tarief, de handeling in de akte vermeld wordt en de realisatie aangetoond wordt aan de hand van de EPB-aangifte.

Om van het verlaagd tarief te kunnen genieten, moet het aangekochte goed een “woning” zijn. Het statuut van het gebouw bekijkt de fiscus op moment van akte. Als de koper het aangekochte goed zal slopen en een nieuwe woning op het perceel zal optrekken, wordt het statuut als woning niet louter bekeken op het moment van de aankoop maar mag men tot 5 jaar teruggaan in de tijd. Het is afdoende dat het het gebouw gedurende die 5 jaar ooit hoofdzakelijk gediend heeft tot huisvesting van een gezin of een persoon. Indien niet, wordt het goed gelijkgesteld aan bouwgrond.

Het slopen van een woning of het afbreken van constructies is vergunningsplichtig. Voor werken waarvoor een vergunning voor stedenbouwkundige handelingen nodig is, is in principe ook de medewerking van een architect verplicht. Bij een aanvraag voor het slopen van losstaande gebouwen is de medewerking van een architect niet vereist.

Een sloopvergunning is echter niet altijd verplicht. Afbraakwerken zijn vrijgesteld van vergunning indien heropbouwwerken die er op volgen ook zijn vrijgesteld van vergunning of de constructie kleiner is dan 100m² en niet opgenomen in de lijst van bouwkundig erfgoed.

Het bouwen van de nieuwe woning is uiteraard ook vergunningsplichtig, waarbij de medewerking van een architect vereist is. Om een vergunning te bekomen, komen er meer zaken bij kijken. Eerst bekijken we het gewestplan: in welk gebied is de grond gelegen. Gaat het om een zonevreemde woning, een woning, die volgens het geldende plan niet in de juiste bestemming ligt, bijvoorbeeld een woning in recreatiegebied, dan komen meer aandachtspunten bij kijken. Verder kijken we ook naar de voorschriften uit het ruimtelijk uitvoeringsplan of het (bijzonder) plan van aanleg, stedenbouwkundige voorschriften en eventuele verkavelingsvoorschriften. Deze voorschriften zullen je vertellen waarmee je rekening moet houden bij het ontwerpen en bouwen van de woning. Dit is een casegebonden materie en verschilt van goed tot goed. Informeer dus steeds bij de dienst stedenbouw van jouw gemeente wat in jouw situatie van toepassing is.

Wens je als eigenaar jouw perceel met een af te breken woning te verkopen, dan lijkt het een goed plan om de woning al af te breken vooraleer hetperceel te koop te stellen. Het zou aantrekkelijker kunnen ogen voor een koper: geen sloopkosten en een schoon perceel. Toch raadt egen aan om de woning niet af te breken: de koper kan heel wat fiscale voordelen verliezen. De sloop en heropbouw dient door dezelfde persoon te gebeuren om te kunnen genieten van het verlaagde registratietarief en btw-tarief aan 6%.

egen raadt je wel aan om het pand leeg te halen, op te schonen en het perceel vrij te maken van inboedel en losse spullen. Dat geeft de koper al een beter overzicht en ruimte om zijn of haar toekomstige situatie voor te stellen.

Voor veel kopers is het geen eenvoudige klus om de mogelijkheden van een perceel in te schatten en in te beelden hoe hij of zij er kan wonen. egen voorziet een sterk plan van aanpak om een af te breken gebouw te verkopen, waarbij de mogelijkheden onderzocht worden gekoppeld aan een budgettering in een overzichtelijk rapport. De koper wordt op deze manier correct geadviseerd en meegenomen in het verhaal van jouw eigendom. Een geïnformeerde koper is een overtuigde koper