Wie een nieuwbouw optrekt, betaalt in principe 21 procent btw op zowel de bouwmaterialen als de werkuren. Maar voor wie een gebouw sloopt om er een woning te bouwen kan er een verlaagd btw-tarief van 6 procent zijn.

Tot eind 2023 golden twee btw-regelingen, afhankelijk van de ligging van de kavel. De maatregel gold voorheen enkel in de 32 centrumsteden, waarna het werd uitgebreid tot 31 december 2023. Beide gaan op de schop en maken vanaf 1 januari 2024 plaats voor één permanente regeling voor het hele land. Die is er alleen nog voor aannemingscontracten die een particuliere bouwheer afsluit met een aannemer.

Aan het uniforme gunstregime zijn strikte voorwaarden gekoppeld, die vijf jaar gerespecteerd moeten blijven. Het moet gaan over uw gezinswoning, waar u zelf gaat wonen. Bovendien mag u geen eigenaar zijn van een andere woning. Voor de gezinswoning waar u tot dan woonde en voor erfenissen zijn er afwijkende regels. Voorts mag de herbouwde woning een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter hebben. Daarbij worden alleen de woonvertrekken meegeteld. De oppervlakte van onder andere badkamers, wc’s, een washuis, bergplaatsen, gangen, kelders, zolders en garages tellen niet mee.

Voor projecten via bouwpromotoren zal het btw-tarief terug 21% bedragen. Mits het voldoen aan bepaalde voorwaarden zijn er voor de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 specifieke overgangsbepalingen. Een daarvan is dat de omgevingsvergunning aangevraagd is voor 1 juli 2023.

De Vlaamse regering besliste op 13 oktober definitief om de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd te verlengen en dit voor het hele Vlaamse grondgebied. De premie was voorlopig voorzien tot en met 31 december 2023. De Vlaamse sloop/heropbouwpremie kan slechts per bouwproject worden verkregen, ook al gaat het om verschillende gebouwen. De premie bedraagt "10.000 voor de omgevingsvergunningsaanvragen 1 januari 2021.

De sloop/heropbouwpremie biedt enkel mogelijks soelaas voor bouwheren-natuurlijke personen die niet van 6% btw kunnen genieten. In de centrumgebieden zullen dat er vanaf 1 januari 2024 meer zijn dan vandaag. Want, vanaf dan gelden er sociale voorwaarden bij het 6%-tarief (enige eigen woning, max. 200m² oppervlakte). Wie daardoor uit de boot valt voor de 6% zal zich moeten wenden tot de Vlaamse sloop en heropbouwpremie.

Hebt u een niet-verwarmd gebouw zoals een stal, garage of koterij waarvan de dakbedekking bestaat uit asbest? Als u dat laat verwijderen en op het nieuwe dak zonnepanelen laat leggen, kunt u van de netbeheerder Fluvius een premie van 12 euro per vierkante meter asbestverwijdering krijgen. Die steun zou stoppen voor aanvragen vanaf 1 januari, maar kan tot eind 2025 geactiveerd worden.

Mijn VerbouwPremie, de eengemaakte premie voor renovatie en energiebesparende investeringen van de Vlaamse overheid, loopt voort in 2024. Het bedrag van de premie is afhankelijk van het gezinsinkomen, de gezinssamenstelling en het type gebouw. Die inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd.

De tijdelijk verhoogde premiepercentages van 35 en 50 procent voor eigenaars-bewoners uit de middelste en laagste inkomenscategorie werden met 1 jaar verlengd voor aanvragen tot eind 2024.

De registratierechten bij de vestiging en overdracht van een recht van erfpacht of opstal worden vanaf 1 januari 2024 opgetrokken naar 5% (voorheen 2%). De registratierechten zijn verschuldigd op het totaal van wat de erfpachter/opstalhouder betaalt gedurende de volledige duurtijd van het recht. Bij een jaarlijkse vergoeding van € 1.000 voor een erfpacht van 100 jaar, wordt er met andere woorden voorheen 2% en vanaf nu 5% betaald op de totaalsom van € 100.000. De belastingverhoging is substantieel. Ze zal doorwegen, zeker wanneer rechten van erfpacht en opstal gebruikt worden in vastgoedconstructies door promotoren, maar ook bijvoorbeeld bij opstal- of erfpachtconstructies bij de plaatsing van individuele zonnepanelen op appartementsgebouwen.

Het tarief zal van toepassing zijn voor

• Alle onderhandse akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024
• Alle authentieke akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024 wanneer die niet zijn voorafgegaan door een onderhands document met een vroegere ondertekeningsdatum.

Dus: als een authentieke akte vanaf 01/01/2024 wordt ondertekend maar de betrokkenen kunnen een onderhands document voorleggen met een vroegere datum, dan blijven zij genieten van 2%. De bewijslast voor de ondertekening van een onderhandse document in 2023 ligt bij de partijen.

De onroerende voorheffing is de jaarlijkse belasting die eigenaars van vastgoed betalen. Die is gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI), het fictieve cijfer dat een huurwaarde op uw woning kleeft.

Door de jaarlijkse indexering van het KI zal de Vlaamse onroerende voorheffing die u volgend jaar betaalt tot 4,1 procent hoger liggen. In absolute bedragen kan die stijging van gezin tot gezin sterk verschillen, omdat de voorheffing ook afhangt van het belastingregime van uw gemeente en van uw gezinssituatie.

Door de indexering stijgt het tarief voor een hypothecaire inschrijving (koopakte) van 240 naar 285 euro. Het tarief voor de registratie van een hypotheek (kredietakte) gaat van 230 euro (985 euro voor leningen van meer dan 300.000 euro) naar 270 euro (1.160 euro voor leningen van meer dan 300.000 euro). Tot slot zal de vergoeding voor een afschrijving (akte van kwijting) stijgen van 295 naar 350 euro.

Fiscaal voordeel van een tweede woning wordt afgeschaft

Op 1 januari 2024 wordt het fiscaal voordeel van een tweede woning afgeschaft. Concreet betekent dit dat je de hypothecaire lening voor een tweede onroerend goed niet langer in het langetermijnsparen zal kunnen inbrengen. De regeling geldt voor alle nieuwe leningen, aangegaan vanaf 1 januari 2024. De bestaande kredieten worden gehonoreerd. Liep de lening op 31 december 2023, dan kan die nog steeds van het fiscale voordeel van het langetermijnsparen genieten.

Meeneembaarheid registratierechten verdwijnt

Vanaf 1 januari 2024 verdwijnt de meeneembaarheid van de registratierechten definitief. Tot dan kunnen kopers genieten van een keuze tussen het 3%-tarief zonder de meeneembaarheid of het oude 6%-tarief met de meeneembaarheid. Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief. Belangrijk om te weten: om nog van dit keuzerecht te kunnen genieten moet de authentieke akte in 2023 verleden worden.